3HäuserProjekt

Zinsmethode

widu — 2015-12-22T19:55:23Z

Für Direktkredite gibt es Zinsen und die wollen berechnet werden. Erstaunlicher Weise gibt es für die Berechnung von Zinsen verschiedene Methoden und gleichzeitig keine gesetzliche Vorschrift, welche Methode anzuwenden ist.

Natürlich sind die Zinsen eines jährlich verzinsten Kredites für ein komplettes Jahr mathematisch klar definiert. Hierbei kommen auch sämtliche Methoden auf das gleiche Ergebnis. Unterschiede treten dann zu Tage, wenn eine Kreditsumme nur einen Teil des Jahres zur Verfügung gestellt wurde.

Die "kaufmännische" Zinstmethode zum Beispiel, rechnet mit 360 Tagen im Jahr und 30 Tagen in jedem Monat. Das trifft die Realität nur näherungsweise und führt an manchen Stellen zu verblüffenden Ergebnissen: Für einen Kredit, der am 28. Februar eines Jahres eingezahlt wird, werden am 1. März schon Zinsen für 3 Tage fällig, da auch der Februar in dieser Methode 30 Tage hat. Verständlich ist diese Methode nur vor dem Hintergrund, dass sie noch aus einer Zeit stammt, da Zinsen mit Federkiel und Pergament berechnet wurden und die Zinsberechnung von Hand somit wesentlich vereinfacht wurde: die Zinsen für einen vollen Monat entsprechen immer einem zwölftel der Zinsen für ein volles Jahr, die Zinsen für 1 Tag immer einem 30tel der Zinsen eines vollen Monats.

Da wir die Zinsen aber mitnichten von Hand ausrechnen, sondern uns diese Arbeit von Computern abnehmen lassen, haben wir uns für die Effektivzinsmethode entschieden. Für ein Jahr werden 365 Tage angesetzt, bzw. für ein Schaltjahr 366. Und die Zinstage (also die Anzahl der Tage, die ein Kredit zur Verfügung stand) werden tagesgenau gerechnet, wobei der erste Tag nicht mit gezählt wird, der letzte hingegen schon.

Die Effektivzinsmethode wird gemeinhin auch als die "gerechteste" empfunden und ist in diversen europäischen Ländern auch schon gesetzlich vorgeschrieben.

Wie viel Sicherheit gibt es?

Leoni — 2015-03-07T18:46:37Z

Für den Fall eines ökonomischen Engpasses des Projekts können Direktkredite nicht sofort zurückgezahlt werden, wenn dadurch das Projekt zahlungsunfähig würde. Im Falle einer Insolvenz werden die Direktkredite nur nachrangig bedient (siehe Rangrücktrittsklausel), d.h. zuerst werden alle anderen Gläubiger_innen ausbezahlt. Bei den gut 100 bestehenden Syndikats-Projekten ist bisher einmal ein Projekt insolvent gegangen: Der Eilhardshof in Neustadt an der Weinstraße musste aufgeben, da die Umbaukosten des denkmalgeschützen Anwesens explodierten.

Was wir bieten können:

1) Realistische Finanzplanung
Unser Finanzierungsplan wurde in enger Zusammenarbeit mit Berater_innen des Mietshäuser Syndikats und dem Architektur-Büro Werkgruppe Freiburg erarbeitet, das die Kalkulation zu Bau- und Planungskosten erstellt hat. Nach Abschluss der Bauphase bei LAMA und Luftschloss und im Endspurt bei schwereLos konnten wir feststellen, dass unsere Planer eine Punktlandung hingelegt haben: Keine versteckten Zusatzkosten – wir sind mit dem Budget sehr gut hingekommen. Mit den Mieteinnahmen werden nun die Kosten für Kapitaldienst, also Zins und Tilgung der Kredite, sowie die Hausbewirtschaftungskosten, abgedeckt. Dabei werden zunächst die Bankkredite getilgt. Wenn Direktkreditgeber_innen ihr Geld wieder selbst benötigen, werben wir neue Direktkredite ein. Durch die gut planbaren Kündigungsfristen stellt dies erfahrungsgemäß kein Problem dar – über 100 Projekte des Mietshäuser Syndikats zeigen, dass es funktioniert. Bei Interesse legen wir unsere Finanzierungspläne gerne offen und erklären sie.

2) Solidarzusammenschluss
Das 3HäuserProjekt ist Teil des Mietshäuser Syndikats, unter dessen Dach seit zwanzig Jahren inzwischen über 100 gut funktionierende und von vielen Menschen getragene Projekte existieren, die mit ihrem Solidarbeitrag die Entstehung neuer Projekte unterstützen. Die Projekte sind untereinander vernetzt und unterstützen sich auch gegenseitig. Zusätzlich können wir lokal auf das Know-How und die Erfahrung des Mietshäuser Syndikats zurückgreifen.

3) Lokale und transparente Geldanlage
Sie können jederzeit vor Ort sehen, wo Ihr Geld steckt und was damit geschieht. Sie bekommen regelmäßige Informationen über die Entwicklung des Projekts. So bleibt die Verwendung Ihrer Geldanlage transparent.

Wie wir uns finanzieren

widu — 2014-05-30T12:14:11Z

Und wie können wir das bezahlen? Neben zinsfreien Landeskrediten für sozialen Wohnungbau, KfW-Fördermitteln und Bankkrediten brauchen wir Direktkredite. Das sind viele kleine (und auch größere) Beträge, die uns Unterstützer_innen für einen festgelegten Zeitraum zu niedrigen Zinsen leihen.

Auch Sie können Unterstützer_in werden!

„Geld – das gibt es bei allen guten Banken und Sparkassen.“ Aber: Erstens treiben Bankkreditzinsen die Mieten weit in die Höhe. Zweitens leiht die Bank in der Regel nur einen Teil der Investitionskosten und setzt voraus, dass der andere Teil als Eigenkapital vorhanden ist. Als Ausweg aus dem Dilemma bietet sich eine Abkürzung an, der Direktkredit (Nachrangdarlehen). Menschen, die das Projekt kennen und unterstützenswert finden, können Ersparnisse direkt bei der Haus-GmbH anlegen – ohne Umweg über die Bank, die ihre Kosten und Gewinnspanne bezahlt haben will. Das macht zwar einen Bankkredit in der Regel nicht überflüssig, aber eine ausreichende Zahl von zinsgünstigen Direktkrediten schließt die Finanzierungslücke und hält die Mieten auf erträglichem Niveau.

Lange haben wir mit zwei großen Hürden zu kämpfen gehabt, die unser Projekt sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene erheblich politischer machten, als ursprünglich geplant. Mittlerweile sind diese Stolpersteine - auch dank guter Lobbyarbeit - aus dem Weg geräumt.

Am 23.04.2015 wurde das Kleinanlegerschutzgesetz im Bundestag beschlossen. Im Vergleich zu der Fassung des Kabinettsbeschlusses vom November 2014 hat sich die Situation für uns und viele andere Initiativen der solidarischen Ökonomie erheblich verbessert. Das Engagement der "sozialen und gemeinützigen Initiativen" im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens und auch im Allgemeinen wurde während der Bundestagsdebatte übrigens ausdrücklich gelobt.

Am 28. April 2015 haben wir in einem offenen Gespräch zwischen dem 3Häuserprojekt, dem Mietshäuser Syndikat, der Stadt Freiburg und den Banken (L-Bank und Sparkasse) eine weitere Hürde genommen: Die L-Bank kann Förderkredite aus dem Landeswohnraumprogramm für die geplanten Mietwohnungen gewähren - unter bestimmten Bedingungen, die wir erfüllen, und natürlich vorbehaltlich der Prüfung und endgültigen Genehmigung durch den Vorstand der L-Bank nach Antragseingang!

Direktkredite

widu — 2014-05-29T12:19:35Z

Direktkredite sind Geldbeträge, die dem Projekt – ohne den Umweg über eine Bank – direkt geliehen werden. Sie bieten Einzelpersonen und Gruppierungen die Möglichkeit einer sinnvollen, sozialen, ökologischen und nachhaltigen Geldanlage. Dafür wird zwischen den Kreditgeber_innen und einem der drei Hausprojekte ein Kreditvertrag abgeschlossen.
Direktkredite sind Nachrangdarlehen mit einer qualifizierten Rangrücktrittsklausel.
Die Klausel besagt zum einen, dass kein Geld an die Direktkreditgeber_innen zurückgezahlt werden muss, falls damit die Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmerin (Haus-GmbH oder Hausverein) gefährdet ist. Zum anderen werden im Falle einer Insolvenz erst der Bankkredit und die Forderungen aller anderen nicht-nachrangigen Gläubiger_innen bedient und dann erst die Direktkreditgeber_innen.

Anlagevolumen und Prospektpflicht
Sowohl die drei Haus-GmbHs (Luftschloss GmbH, Lamakat GmbH und schwereLos GmbH) als auch ihre Hausvereine (Luftschloss e.V., Hausverein LAMA e.V. und Hausverein schwereLos e.V.) nehmen jeweils Direktkredite (Nachrangdarlehen) an. Im Rahmen des Vermögensanlagengesetzes gelten sie somit als die Emittenten der Vermögensanlagen, die sich durch ihren Zinssatz unterscheiden. Im Rahmen jeder einzelnen Vermögensanlage werden maximal 20 Nachrangdarlehen oder aber innerhalb von 12 Monaten nicht mehr als insgesamt 100.000 Euro angenommen.
Es besteht daher keine Prospektpflicht nach dem Vermögensanlagengesetz.

Warum Direktkredite?
Banken stellen in der Regel nur einen Teil der Investitionskosten zur Verfügung. Sie setzen voraus, dass der andere Teil (rund 25%) als Eigenkapital vorhanden ist. Wir als Mieter_innen-Initiative haben jedoch selbst kaum eigenes Kapital. Gerade deshalb sind wir ja auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen. Als Ausweg bietet sich eine Art Abkürzung an: der Direktkredit. Sie können Geld, das Sie nicht auf der Bank liegen lassen wollen, direkt bei unserer Haus-GmbH anlegen. Diese Direktkredite dienen als Ersatz-Eigenkapital für die Gewährung von Bankkrediten.

Was haben Sie davon?
Was wir bieten können, ist die Gewissheit, dass Ihr Geld für einen sozialen Zweck statt für eine Bank „arbeitet”: Wir spekulieren nicht mit Wohn- und Gewerberaum, sondern stellen ihn zu erschwinglichen Preisen zur Verfügung, wobei die Kredite langfristig über die Mieten abbezahlt werden. Bei uns können Sie überdies jederzeit vorbeischauen, um zu sehen, was Ihr Geld gerade macht. Und wir selbst haben durch die von Ihnen gewährten Kreditkonditionen auch die Möglichkeit, über unsere Mieten einen Solidarbeitrag abzuführen, der neu entstehende Projekte unterstützt.

Der einfachste Weg ist: Die jeweilige GmbH kontaktieren - über das Kontaktformular oder direkt bei der jeweiligen GmbH anfragen. Sie bekommen dann den passenden Kreditvertrag je nach Wunsch per Post in zweifacher Ausführung oder per email zugesandt. Den Vertrag ausfüllen und an die GmbH zurücksenden. Wir unterschreiben und schicken den Vertrag an Sie zurück. Dann Geld überweisen und schon sind wir im Geschäft!

In einem Kreditvertrag werden klar geregelt:
Kreditbetrag (z. B. ab 500 EUR)
Zinsen
Kündigungsfrist (z. B. ab 6 Monate)

Kreditverträge

widu — 2014-05-29T12:19:31Z

Direktkredite sind Nachrangdarlehen mit einer qualifizierten Rangrücktrittsklausel.
Die Klausel besagt zum einen, dass kein Geld an die Direktkreditgeber_innen zurückgezahlt werden muss, falls damit die Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmerin (Haus-GmbH oder Hausverein) gefährdet ist. Zum anderen werden im Falle einer Insolvenz erst der Bankkredit und die Forderungen aller anderen nicht-nachrangigen Gläubiger_innen bedient und dann erst die Direktkreditgeber_innen.

Im Direktkredit-Vertrag sind folgende Punkte geregelt: Kreditbetrag, Verzinsung, Kündigungsfrist, Rangrücktrittsklausel, Anlagevolumen und Zweck.

1) Kreditbetrag
Sie können uns einen Kredit in Höhe von € 500,- oder mehr zur Verfügung stellen. Bei großen Beträgen gibt es auch die Möglichkeit, den Betrag auf mehrere Projekte aufzuteilen. Gerne beraten wir Sie diesbezüglich persönlich.

2) Verzinsung
Wir können keine hohen Zinsen zahlen, wenn wir den sozialen Charakter des Projekts erhalten wollen. Eine niedrige Zinsbelastung garantiert dauerhaft günstige Mietpreise und erlaubt uns, unsere Bankkredite schneller zu tilgen. Eine private Bereicherung durch Gewinne oder Spekulation ist durch das besondere Modell des Mietshäuser Syndikats ausgeschlossen.

Sie können Ihren Direktkredit unabhängig von Höhe und Kündigungsfrist entweder zinslos gewähren, um das Projekt zu unterstützen, oder mit einem festen Zinssatz verzinst.
Sofern Sie sich nicht anders äußern, werden die Zinsen am Ende des Jahres dem bereits angelegten Betrag zugeschlagen. Alternativ können die Zinsen auch ausbezahlt werden. Dies sollten Sie gegebenenfalls auf dem Kreditvertrag vermerken.

3) Kündigungsfrist
Sie können Ihr Geld mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten oder mehr bei uns anlegen. Kredite mit langen Kündigungsfristen sind für uns besonders hilfreich, weil sie eine hohe Planungssicherheit und niedrige Verwaltungskosten mit sich bringen. Gerade bei großen Kreditsummen ist das für uns wichtig.
Wir bitten Sie, die vereinbarten Kündigungsfristen einzuhalten, damit wir sicher planen können. Ein fairer Umgang mit Geld ist uns jedoch wichtig, daher werden wir uns bemühen, die Rückzahlung des Geldes bei Bedarf auch vorzeitig zu ermöglichen.

4) Rangrücktrittsklausel
Für den Fall eines ökonomischen Engpasses des Projekts können Direktkredite nicht sofort zurückgezahlt werden, wenn dadurch das Projekt zahlungsunfähig würde. Außerdem ist durch die Rangrücktrittsklausel festgelegt, dass im Insolvenzfall stets alle anderen Schuldner, insbesondere die Banken, zuerst ihr Geld zurück bekommen, bevor die Direktkreditgeber_innen bedient werden. Den genauen Inhalt der Rangrücktrittsklausel finden Sie im Direktkreditvertrag.

5) Zweck
Die Direktkredite sind die Finanzierungsgrundlage für die Häuser auf dem Bau-Areal Gutleutmatten in Freiburg. Die Projekte LAMA und Luftschloss haben jeweils ein Haus mit 13 Wohnungen gebaut und bereits bezogen, das Projekt schwereLos baut ein Haus mit 19 Wohneinheiten und einer Kita, das im April 2018 bezugsfertig ist. Ihr Direktkredit ermöglicht damit eine dauerhafte, sozialgebundene Vermietung und die Verwaltung der Gebäude in Selbstorganisation.

6) Anlagevolumen

Sowohl die drei Haus-GmbHs (Luftschloss GmbH, Lamakat GmbH und schwereLos GmbH) als auch ihre Hausvereine (Luftschloss e.V., Hausverein LAMA e.V. und Hausverein schwereLos e.V.) nehmen jeweils Direktkredite (Nachrangdarlehen) an. Im Rahmen des Vermögensanlagengesetzes gelten sie somit als die Emittenten der Vermögensanlagen, die sich durch ihren Zinssatz unterscheiden. Im Rahmen jeder einzelnen Vermögensanlage werden maximal 20 Nachrangdarlehen oder aber innerhalb von 12 Monaten nicht mehr als insgesamt 100.000 Euro angenommen.
Es besteht daher keine Prospektpflicht nach dem Vermögensanlagengesetz.

Gerne informieren wir Sie auch persönlich in einem Telefonat oder bei einem Treffen über die Risiken einer Kreditvergabe und besprechen Ihre Wünsche hinsichtlich Zinsen, Kündigungsfristen und Laufzeit. Kontaktieren Sie uns über das Kontaktformular oder direkt bei der jeweiligen GmbH.