SÜDDEUTSCHE ZEITUNG
23.04.2015 
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Die Entprivatisierer
Solidarität statt Abzocke: Das „Mietshäuser Syndikat“ demonstriert, wie sich gemeinschaftliche Immobiliennutzung nachhaltig organisieren lässt. Die Nachfrage ist enorm
VON PHILIPP SCHULTE
Zwei lange Reihenhäuser, die im Winkel einen großen Innenhof abschirmen. Wer nicht genau hinsieht, dem wird das Hausprojekt „Altöttinger Mieter Konvent“ in dem oberbayrischen Kreisstädtchen kaum auffallen. Wer aber näher kommt und an eine der bunt gestrichenen Haustüren klopft, wird vielleicht von Marcel Seehuber begrüßt. 
  Der Dokumentarfilmer kommt wie die meisten seiner Mitbewohner aus der Region und gehört zu den Initiatoren des Projekts. Er war von Anfang an dabei, als sie die Immobilie mit den zwölf Wohnungen und dem schönen Hof im Jahr 2009 gekauft und anschließend mit viel eigenem Einsatz kernsaniert haben. „Insgesamt haben wir für den Kauf und die Sanierung 900 000 Euro mobilisiert und die Häuser vor dem Abriss gerettet. Heute leben hier 21 Personen im Alter zwischen 18 und 75 Jahren gleichberechtigt zusammen,“ sagt der 38-jährige Seehuber und die Begeisterung steht ihm ins Gesicht geschrieben. Stolz ist er auch, weil zunächst nur wenige in dem Wallfahrtsort an die Idee glauben wollten: „Der Notar hat uns sicher für verrückt gehalten. Ein Nachbar beschwerte sich dann noch beim Bürgermeister und wollte so den Kauf verhindern. Zum Glück ohne Erfolg.“ Heute ist man in Altötting wohl eher froh, dass die aktiven jungen Menschen da sind: Die örtliche SPD bot den Projektbeteiligten an, bei der Kommunalwahl auf ihrer Liste zu kandidieren und der CSU-Bundestagsabgeordnete Stephan Mayer lobt die „große organisatorische und finanzielle Verantwortung“ der im Durchschnitt 30-jährigen Hausbewohner.
  Um ihr Projekt zu verwirklichen, hatten sich Seehuber und seine Mitstreiter gleich zu Beginn dem Mietshäuser Syndikat angeschlossen. Die Freiburger Initiative hat ihre Wurzeln in der Hausbesetzer-Szene der 1980er-Jahre und verfolgt das Ziel „bezahlbare und selbstverwaltete Freiräume zu schaffen und zu erhalten“, wie es Stefan Rost, einer der Gründer des Syndikats formuliert. 
  Mit diesem Anspruch wurden sicher fast alle Hausbesetzungen in der jüngeren deutschen Geschichte einmal gestartet. Doch oft gab es Probleme, wenn notwendige Renovierungen mangels Planungssicherheit ausblieben oder besetzte Häuser von der Polizei geräumt wurden. Nicht wenige Initiativen scheiterten allerdings, weil die einstigen Besetzer die gemeinschaftlich genutzten Häuser gekauft und dann selbst privatisiert haben. Um das zu verhindern, geht das Mietshäuser Syndikat anders vor: Die Häuser werden zwar gekauft, aber durch eine besondere rechtliche Konstruktion „entprivatisiert“, wie es in der Sprache des Syndikats heißt. „Von den autonomen Hausbesetzern wurden wir oft als ‚die Verhandler‘ kritisiert“ sagt Stefan Rost, der auch heute noch in einem selbstverwalteten Syndikatshaus in Freiburg lebt, „aber unser Konzept funktioniert. Auf diese Weise entziehen wir die Häuser unumkehrbar dem Immobilienmarkt.“
  Bundesweit sind heute 94 Hausprojekte im Mietshäuser Syndikat organisiert. Weitere 25 Projektinitiativen wurden bereits aufgenommen und arbeiten an ihrer Umsetzung, wöchentlich kommen neue Anfragen. Ein Vorhaben rutschte bislang nach stark gestiegenen Baukosten 2010 in die Insolvenz. 
  Die einzelnen Hausprojekte entscheiden autonom über ihre Organisation und Finanzierung und nicht immer muss es dabei um Wohnraum gehen: Der „Handwerkerhof Ottensen“ bietet in dem gefragten Hamburger Stadtteil Gewerbeflächen für unter zehn Euro pro Quadratmeter. In Freiburg, der Stadt mit den meisten Projekten, entwickelt die Initiative „schwereLos“ gerade Wohn- und Gewerbeflächen mit einer angeschlossenen Kindertagesstätte.
  Ohne kommunalpolitische Unterstützung eignet sich das Syndikatsmodell jedoch nur bedingt als Lösungsansatz für den angespannten Wohnungsmarkt in Groß- oder Universitätsstädten. Wenngleich ohne Profitmargen kalkuliert, muss auch hier der Kaufpreis eines Hauses durch entsprechend höhere Mieten getragen werden. Bieterwettbewerbe zum Höchstpreis sprengen schnell das Budget einer Projektgruppe. Außerdem sind geeignete Objekte in beliebten Gegenden oft nur kurzfristig verfügbar, sodass interessierten Gruppen kaum Zeit bleibt, eine Finanzierung zu organisieren. Vorhaben des Mietshäuser Syndikats haben es in Randlagen deutlich leichter. 
  Ist die Suche erfolgreich, wird die Immobilie gekauft und entprivatisiert. Dazu organisieren sich die künftigen Bewohner in einem Hausverein, in dem alle Belange des gemeinsamen Projekts besprochen und entschieden werden. Die Immobilie erwirbt jedoch nicht der Verein, sondern eine eigens gegründete Haus-GmbH. Schließlich könnte der Verein als Eigentümer den Verkauf per Mehrheitsentscheidung beschließen. Die Haus-GmbH kann das nicht, denn sie hat zwei Gesellschafter: den lokalen Hausverein und das Freiburger Mietshäuser Syndikat. 
  Das im Gesellschaftsvertrag vereinbarte Konsensprinzip und das Vetorecht nutzen die Freiburger als Minderheitsgesellschafter, um einen Verkauf oder übermäßige Mieterhöhungen zu verhindern. Für alle anderen Entscheidungen und für die Geschäftsführung sind die Bewohner ganz allein verantwortlich, das Syndikat übt in der Gesellschaft lediglich eine eng umgrenzte Wächterfunktion aus. Alle Hausvereine sind wiederum Mitglied im Freiburger Syndikat und entscheiden über die Aufnahme neuer Gruppen mit. Die Hausbewohner zahlen ihre Miete an die Haus-GmbH, die davon Kredite und Zinsen bedient und Rücklagen für die Instandhaltung und Modernisierung des Hauses bildet. „Mit dem Konsensprinzip ist die GmbH für uns die ideale Rechtsform. Außerdem kann die Gesellschaft ihre Mittel leicht zugunsten Dritter einsetzen,“ sagt Rost und meint damit die finanzielle Unterstützung, die sich viele Projekte innerhalb des Syndikats gegenseitig durch Direktkredite leisten. 
  Darin liegt eine weitere Besonderheit des Freiburger Modells. Denn auch wenn die monatliche Belastung durch die Tilgung stetig sinkt, werden die Mieten konstant gehalten. Die überschüssigen Mittel leihen sich die Projekte untereinander als unverzinste Direktkredite.
  Für den Erfolg der Organisation ist das von großer Bedeutung, denn bei Projektgründung haben die meisten Initiativen zu wenig Eigenkapital. „Zwei Drittel der Investitionssumme haben wir mit einem Hauskredit der GLS Bank und mit KfW-Fördermitteln finanziert. Der 30-prozentige Eigenkapitalanteil stammt aus verzinsten, nachrangigen Direktkrediten, die wir selbst und unsere Verwandten und Freunde der GmbH gewährt haben. Doch mindestens 120 000 Euro kommen aus anderen Hausprojekten,“ erläutert Geschäftsführer Seehuber die Bilanz der Altöttinger Haus-GmbH. Über die Verzinsung haben sie in Altötting mit ihren etwa 70 Direktkreditgebern übrigens nicht verhandelt, jeder konnte seinen Wunschzinssatz bis zu einer Höhe von 2% frei wählen. „Nach dem Hauskauf kamen die Direktkredite dann plötzlich von allen Seiten,“ sagt Seehuber. Er vermutet, dass seit der Finanzkrise mehr Menschen genauer wissen möchten, wozu ihr Geld verwendet wird: „Einfach nur zur Bank bringen und vergessen, das war gestern. Die Leute wollen sinnvolle und nachhaltige Projekte finanzieren und keine renditegetriebenen Investitionsruinen an der spanischen Küste.“
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